Por qué conviene asesorarse antes
La subasta judicial suele obtener un precio inferior al de mercado. Por eso la amenaza de una acción de división, bien planteada, es a menudo la mejor herramienta para negociar una venta privada o una compra de la parte del que se opone.
Antes o después de la partición
Antes de repartir la herencia
Si la herencia no se ha repartido, la casa pertenece a la comunidad hereditaria. El camino es la partición: por acuerdo, por contador-partidor o por división judicial de la herencia. Vea herencia bloqueada.
Después de la partición
Si en la partición se adjudicó la casa a los hermanos en proindiviso, cada uno es copropietario de una cuota, y entra en juego la acción de división de la cosa común.
La acción de división de la cosa común
El Código Civil establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y que cada uno puede pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. Si la vivienda es indivisible, como suele ocurrir con un piso o una casa, se vende y se reparte el precio. Si no hay acuerdo sobre la venta, se acude a la subasta.
Alternativas a la subasta
- Compra de la parte del que se opone por los demás, a precio de tasación.
- Adjudicación a uno de los herederos, compensando a los demás en dinero.
- Venta privada acordada, que suele dar un precio mejor.
- Mediación entre los hermanos. Vea mediación.
Vender solo su parte
Un heredero puede vender su cuota a un tercero, pero los demás copropietarios tienen derecho de retracto: pueden quedarse con la cuota pagando el mismo precio. En la práctica, pocos compradores externos se interesan por una cuota.
Impuestos al vender
La venta genera la plusvalía municipal y, para los vendedores, una posible ganancia patrimonial en el IRPF, calculada respecto del valor que se declaró en la herencia. Vea impuesto de sucesiones, heredero que no firma, tramitar una herencia y abogado de herencias. Guía completa en nuestra web especializada: vender una casa heredada. Más información en la web principal del despacho: compraventa de viviendas en Baleares.
Antes de firmar o de dejar pasar un plazo, hable con un abogado
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Preguntas frecuentes sobre vender una casa heredada
¿Puedo obligar a mi hermano a vender la casa heredada?
No directamente, pero puede pedir la división de la cosa común, que termina en la venta si la casa no es divisible.
¿Quién paga los gastos de la casa mientras no se vende?
Todos los copropietarios, en proporción a su cuota.
¿Puede un heredero vivir gratis en la casa?
Si la usa en exclusiva, los demás pueden reclamarle una compensación por el uso.
¿Cuánto tarda una acción de división?
Depende del juzgado. La propia demanda suele acelerar un acuerdo.