Por qué conviene asesorarse antes
Una reforma integral sobre una parte ilegal, aunque esté prescrita, puede considerarse una nueva obra sin licencia, reabriendo el problema. Hay que separar bien qué partes son legales y cuáles no antes de pedir la licencia.
Qué tipo de edificación tiene
Edificación legal
Construida con licencia o antes de que la exigiera la normativa. Admite obras de reforma, conservación y, en ciertos casos, ampliación, según el planeamiento vigente.
Edificación fuera de ordenación
Legal en su origen, pero que no se ajusta al planeamiento actual. Admite obras limitadas, como las de consolidación, reparación o mejora de las condiciones de habitabilidad, según la ley.
Edificación con partes sin licencia
En la parte ilegal, mientras no se legalice, en general no se puede hacer ningún tipo de obra salvo las de reparación cuando ya no procede el restablecimiento. Vea prescripción y legalización.
Obras frecuentes y sus límites
- Reforma interior: posible en lo legal, con licencia.
- Ampliación: muy restringida, según la categoría de suelo y la edificabilidad máxima.
- Piscina: necesita licencia y debe cumplir condiciones de ocupación e integración.
- Cambio de uso de almacén o anexo a vivienda: requiere licencia y que el uso esté permitido.
- Placas solares y mejoras energéticas: con regímenes más flexibles en muchos casos.
Antes de reformar
- Reunir licencias antiguas, escrituras y planos.
- Encargar un informe técnico sobre lo legal y lo no legal.
- Valorar si conviene legalizar antes de reformar.
- Pedir la licencia con un proyecto que respete esa distinción.
Vea construir en suelo rústico, obra sin licencia y derecho urbanístico. Más información en la web principal del despacho: derecho urbanístico.
Un caso práctico
Unos compradores de una casa de payés en Selva querían hacer una reforma integral. Un informe técnico mostró que una parte de la casa se había ampliado sin licencia hace décadas. Plantearon la reforma solo sobre la parte legal y dejaron la parte ilegal con obras de reparación, evitando un expediente.
Antes de firmar o de dejar pasar un plazo, hable con un abogado
Muchos problemas legales se complican por un plazo vencido o un documento firmado sin revisar. Llámenos y un abogado de Palma estudiará su caso sin compromiso.
Preguntas frecuentes sobre reformas en suelo rústico
¿Puedo cambiar las ventanas de una casa en rústico sin licencia?
Incluso las obras menores requieren título habilitante, aunque sea una comunicación previa. Consulte el régimen de su municipio.
¿Se puede ampliar una casa de payés?
Solo si la categoría de suelo y la edificabilidad lo permiten. En muchos casos no es posible.
¿Qué es estar fuera de ordenación?
Que la edificación, legal en su origen, no se ajusta al planeamiento actual, lo que limita las obras permitidas.
¿Puedo convertir un almacén en vivienda?
Solo con licencia de cambio de uso y si el uso residencial está permitido. Si no, el uso ilegal no prescribe mientras dure.