Por qué conviene asesorarse antes
Comprar una casa con una ampliación «prescrita» sin comprobar la categoría del suelo y la fecha real de terminación es un riesgo serio. Si está en suelo rústico protegido, la Administración puede actuar en cualquier momento.
Dos plazos distintos
Para restablecer la legalidad
La Ley de urbanismo de las Illes Balears establece que el procedimiento de restablecimiento solo puede iniciarse mientras las obras están en curso y dentro de los ocho años siguientes a su finalización completa, siempre que antes de que pase ese plazo se notifique o intente notificar el inicio.
Para sancionar
Las infracciones urbanísticas graves y muy graves prescriben a los ocho años, y las leves al año, desde que terminan definitivamente los actos constitutivos de la infracción.
Cuándo no hay plazo
- Actos ilegales en terrenos clasificados como suelo rústico protegido cuando se ejecutaron.
- Actos que afectan a bienes o espacios catalogados o declarados de interés cultural.
- Actos en parques, jardines, espacios libres, infraestructuras públicas u otras reservas para dotaciones.
Cómo se prueba la fecha
La obra se entiende acabada cuando así se acredita por cualquier medio de prueba, y la carga de la prueba recae en quien la alega. Son útiles las ortofotos históricas, las inscripciones registrales y catastrales, los certificados técnicos, las facturas y los suministros.
Usos y cambios de uso
Los usos y cambios de uso sin licencia tienen carácter permanente: el plazo no empieza hasta que cesa el uso ilegal. Por ejemplo, destinar un almacén a vivienda.
Qué se puede hacer con una obra prescrita
La obra no puede demolerse por la vía de la disciplina, pero sigue sin ser legal: en la parte ilegal solo se permiten obras limitadas, como las de reparación, y puede tener problemas de habitabilidad o de suministros. Vea legalizar una obra, obra sin licencia, expediente de disciplina, construir en suelo rústico y derecho urbanístico. Más información en la web principal del despacho: abogados de infracciones urbanísticas.
Antes de firmar o de dejar pasar un plazo, hable con un abogado
Muchos problemas legales se complican por un plazo vencido o un documento firmado sin revisar. Llámenos y un abogado de Palma estudiará su caso sin compromiso.
Preguntas frecuentes sobre la prescripción urbanística
Si la obra tiene más de ocho años, ¿ya es legal?
No. Simplemente ya no se puede ordenar su restablecimiento, salvo en los supuestos sin plazo. Sigue sin licencia.
¿Cómo sé si mi suelo es rústico protegido?
Consultando el planeamiento municipal y el Plan Territorial de Mallorca. Conviene pedir un informe técnico.
¿Quién tiene que probar la antigüedad de la obra?
Quien alega la prescripción, normalmente el propietario.
¿Puedo reformar una parte prescrita?
Solo con obras limitadas, como reparación o consolidación, según la normativa aplicable.