Por qué conviene asesorarse antes
Muchas partes «cumplidoras» no dejan constancia de que estaban dispuestas a firmar: no acuden a la notaría, no requieren por escrito, no documentan los pagos. Sin esa prueba, es difícil reclamar después.
Incumplimientos habituales
Del comprador
- No paga el resto del precio en la fecha pactada.
- No consigue la hipoteca y no acude a la escritura.
- Desiste sin causa.
Del vendedor
- No acude a la notaría o se niega a firmar.
- No cancela las cargas que se comprometió a cancelar.
- No entrega la vivienda en el estado o la fecha pactados.
- Vende a un tercero.
Qué hacer
- Requerir el cumplimiento por burofax o notario, con plazo.
- Comparecer en notaría en la fecha pactada y levantar acta de la incomparecencia de la otra parte.
- Decidir entre exigir el cumplimiento o resolver el contrato.
- Reclamar los daños: gastos de financiación, alquileres, pérdida de otra operación.
- Si no hay acuerdo, demanda.
El papel de las arras
Si se firmaron arras penitenciales, el desistimiento se resuelve con la pérdida o la devolución duplicada de las arras. Si eran confirmatorias, se aplican las reglas generales de cumplimiento o resolución con daños. Vea contrato de arras.
Situaciones especiales
- Vivienda con defectos ocultos: vea vicios ocultos.
- Vendedores que son herederos sin acuerdo: vea herencia bloqueada.
- Problemas urbanísticos descubiertos antes de firmar.
Vea también reclamar una deuda y derecho civil. Más información en la web principal del despacho: compraventa de viviendas en Baleares.
Un caso práctico
Un vendedor de un piso en Palma no se presentó a la notaría el día fijado porque había recibido una oferta mejor. El comprador, que tenía la hipoteca concedida, levantó acta de su comparecencia y le requirió formalmente. Como las arras eran confirmatorias, se le reclamó el cumplimiento del contrato. Ante la demanda, el vendedor acabó firmando la escritura y asumiendo los gastos.
Antes de firmar o de dejar pasar un plazo, hable con un abogado
Muchos problemas legales se complican por un plazo vencido o un documento firmado sin revisar. Llámenos y un abogado de Palma estudiará su caso sin compromiso.
Preguntas frecuentes sobre el incumplimiento de una compraventa
¿Puedo obligar al vendedor a firmar la escritura?
Sí, mediante una demanda de cumplimiento. Si no firma, el juez puede hacerlo en su lugar.
¿Qué daños puedo reclamar?
Los acreditados: gastos de tasación, notaría, alquileres adicionales, intereses o pérdida de otra operación.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar?
Las acciones derivadas del contrato prescriben, en general, a los cinco años, pero conviene actuar de inmediato.
¿Sirve un acta notarial de incomparecencia?
Sí. Es una prueba muy útil de que usted cumplió y la otra parte no.
¿Puedo quedarme con la vivienda y reclamar daños?
Sí. Si opta por el cumplimiento, puede exigir la escritura y, además, los daños causados por el retraso.