Por qué conviene asesorarse antes
Muchos contratos de arras usan modelos de inmobiliaria con cláusulas ambiguas. Si no está claro que son penitenciales, el comprador que desiste puede verse reclamado por el cumplimiento del contrato o por daños mayores que la señal.
Los tres tipos de arras
Penitenciales
Reguladas en el artículo 1454 del Código Civil. Cualquiera de las partes puede desistir: si lo hace el comprador, pierde lo entregado; si lo hace el vendedor, debe devolverlo duplicado. Deben pactarse expresamente.
Confirmatorias
Son una parte del precio que confirma la existencia del contrato. Si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento o la resolución con indemnización de daños.
Penales
Funcionan como una cláusula penal ante el incumplimiento, sin impedir que se exija también el cumplimiento.
Motivos habituales de conflicto
- El comprador no obtiene la hipoteca. Si no se pactó como condición, puede perder las arras.
- Aparecen cargas o problemas urbanísticos no informados. Vea derecho urbanístico.
- El vendedor recibe una oferta mejor y quiere desistir.
- Defectos en la vivienda descubiertos antes de escriturar. Vea vicios ocultos.
- Retrasos en la fecha de firma.
Cómo protegerse al firmar
- Dejar claro el tipo de arras.
- Incluir condiciones: obtención de financiación, licencias, cancelación de cargas.
- Revisar la nota simple del Registro y la situación urbanística.
- Fijar la fecha y el notario de la escritura.
- Prever qué pasa con los gastos y con los muebles.
Si la otra parte incumple
Se envía un requerimiento formal y, si no se resuelve, se reclama judicialmente la devolución duplicada, el cumplimiento o la indemnización, según el tipo de arras. Vea incumplimiento de una compraventa, reclamar una deuda y derecho civil. Más información en la web principal del despacho: compraventa de viviendas en Baleares.
Un caso práctico
Un comprador firmó arras penitenciales por un piso en Palma sin condicionar la compra a la hipoteca. El banco denegó la financiación. Como el contrato no preveía esa condición, perdía la señal. Negociamos con la vendedora una prórroga de la fecha de firma, otro banco concedió el préstamo y la compraventa se cerró.
Antes de firmar o de dejar pasar un plazo, hable con un abogado
Muchos problemas legales se complican por un plazo vencido o un documento firmado sin revisar. Llámenos y un abogado de Palma estudiará su caso sin compromiso.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras
¿Cuánto se suele dar de arras en Mallorca?
Es habitual en torno al 10 % del precio, pero no hay una cantidad legal fija.
Si no me dan la hipoteca, ¿pierdo las arras?
Si son penitenciales y no se pactó la financiación como condición, en principio sí. Conviene incluir esa condición.
¿Puede el vendedor vender a otro tras firmar arras conmigo?
Si son penitenciales, puede desistir devolviendo las arras duplicadas. Si son confirmatorias, sería un incumplimiento.
¿Es lo mismo arras que reserva?
No necesariamente. La reserva con la inmobiliaria suele ser previa y tener otros efectos. Hay que leer el documento.